Eh bien voilà, mon bail est signé.

Ca fait tout drôle.

Je m'attendais à des gens procéduriers, ben non. Hyper sympathiques.

Et cette nuit, j'ai réussi à faire mon état des risques en ligne (je ne savais pas que ça existait), moyennant10 euros. Du coup, j'étais en règle pour le bail.

@Gaël ,

Il s'appuie sur : " Le locataire peut par ailleurs régler son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 €). " Le locataire peut régler par tout moyen. C'est assez limpide pour le coup je trouve. Il a donc le droit de régler par virement, par espèce, par chèque ou par prélèvement automatique s'il accepte.

Tu peux mentionner tout ce que tu veux, son obligation est une obligation de paiement à date.

Au delà de ses considérations légales (assez théoriques finalement), tu dois savoir comment cela se passe dans la pratique. Dans la réalité, il est déjà extrêmement difficile/long/pénible de faire prononcer la résiliation d'un bail pour impayé, plus encore pour impayé partiel. Alors demander à résilier le bail parce-qu'un locataire de bonne foi paie le loyer, mais qu'on refuse soi même d'encaisser un chèque provisionné ... Je ne m'y essaierais pas ^^

@Grégory

Je serais curieux de savoir sur quoi le site PAP s'appuie pour affirmer ça. Je n'ai encore rien trouvé qui interdise de mentionner le moyen de paiement dans le contrat (hormis le prélèvement).

J'ai retrouvé le contrat de cautionnement. C'est écrit (article 8.1) :

"Lors de sa déclaration des impayés de loyer sur le site via son espace personnel, le bailleur s'engage à fournir des informations exactes et complètes ainsi que les différents documents demandés en ligne justifiant de sa situation et de ses actions réalisées avant et au moment de la mise en jeu de la caution (dont le justificatif de propriété, le bail, son RIB...). D'autres pièces peuvent être demandées pour justifier de sa situation et ses actions."

Du coup, je suis un peu paumée.

Enfin, s'il n'y a rien à envoyer, moi ça me va, je suis allergique à tout ce qui est paperasse. Si toi tu n'as rien eu à envoyer, ça me laisse l'espoir qu'on me demandera rien non plus, mais alors ça rendrait la fraude vachement simple.

Après j'ai pas l'impression qu'ils sont hyper calés chez Visale. Par exemple, ils ne savaient pas qu'il était obligatoire, dans le bail, de préciser le loyer de l'ancien locataire.

Ah bon ???

Parce que je leur avais envoyé un message pour leur demander quelles pièces seraient à fournir en cas d'impayé. Ils m'ont répondu :

- le bail avec les conditions générales et particulières

- la copie du commandement de payer que tu lui as envoyé

- ton rib pour recevoir l'argent

- et je sais plus quoi d'autre

Faut scanner tout ça et envoyer les pièces à partir de l'espace Visale.

Parce que pour le bail, il faut que Visale puisse vérifier qu'il existe, qu'il y a bien la clause de résiliation en cas d'impayé... Je trouve étrange qu'ils ne t'aient rien demandé.

Après, j'ai l'impression qu'ils se contredisent.

Par exemple, au téléphone une nana m'a dit comme toi, que la garantie était valable 36 mois à partir de l'impayé, pas à partir de la signature du bail.

Le lendemain je rappelle, je tombe sur un gars qui me dit le contraire. Il me dit que s'il y a un impayé pendant les 3 ans, le locataire n'est plus fiable donc Visale ne renouvelle pas le contrat au terme des 3 ans et le bailleur l'a dans le cul si l'impayé a commencé la 3e année.

Surprise, j'ai donc renvoyé un mail pour parler de cette contradiction, et la personne qui m'a répondu a confirmé que la garantie de 36 mois commençait à partir de l'impayé et que ça couvrait bien 3 ans à partir de là.

@Nolwenn Cochet ,

Justement, en cas d'impayé tu n'envois aucun document avec Visale.

La raison est simple : Ils ont déjà les documents et se portent garant de leur vérification et de leur validité.

Pour mes deux dossiers d'impayés en cours, ma démarché s'est imitée à leur envoyer la déclaration d'impayée en ligne, avec copie de la lettre de relance LRAR pour impayé il me semble.

Je n'ai envoyé ni bail, ni état des lieux, ni attestation d’assurance, ni diagnostic, ni justificatif du locataire.

@Gaël ,

Tu mélanges ;) Tu peux préciser les modalités de paiement, à savoir que cela pourra être payé par tout moyen, ou la date d'exigibilité par exemple. Tu ne peux pas imposer de moyen de paiement, uniquement par virement par exemple. Ou uniquement en cash. D'autre part, en plus de cela, tu n'as pas non plus le droit d'exiger un prélèvement direct sur le compte de ton locataire. En résumé : Tous les moyens de paiement sont possible, au libre choix du locataire.

Le moyen de paiement par prélèvement automatique directement sur le compte est interdit. Même s'il est indiqué sur le bail. Tu peux demander ou exiger le contraire, mais si ton locataire t'envoies balader ... Il aura raison et tu ne pourras rien y faire :)

Plus clairement :

@Grégory,

Je voulais dire, en cas d'impayé.

Il faut dans ce cas, envoyer à Visale la copie du bail, de l'accusé de réception du commandement de payer, ton rib, etc. Concernant les 2 mauvais payeurs que tu as en ce moment, et dont tu m'as parlé dernièrement, normalement Visale t'a demandé toutes ces pièces pour pouvoir être payé ? Et leur as-tu aussi envoyé les diagnostics techniques annexés au bail ?

J'espère qu'ils ne les demandent pas, sinon ils verront que j'ai un diagnostic qui est périmé d'un jour (même si je vais le refaire) au moment de la signature du bail, et je ne veux pas que ce soit un motif d'exclusion de la garantie (surtout que je l'ai vraiment pas fait exprès, ça me ferait bien ch***).

@Grégory

C'est dans l'article 3 : 

"Le contrat de location précise :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d'effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l'Etat dans le département dans les zones où s'applique l'arrêté mentionné au I de l'article 17 ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu."

et l'article 4 précise ce qui est réputé non écrit :

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

Imposer le prélèvement n'est pas autorisé. Pour le reste, cela relève du contrat.

De toute façon le bail est un contrat entre les parties qui s'engagent. Le locataire qui ne souhaite pas régler par virement peut choisir de louer ailleurs. Ceci dit, nous n'avons pas jugé utile de le mentionner dans le bail, tout le monde était d'accord on en est restés là. Et puis si finalement ils décident de payer par chèque on n'en fera pas non plus un fromage.

@Gaël ,

Désolé, mais non. Tu ne peux pas imposer un moyen de paiement à un locataire. Sa seule obligation est de payer le loyer. J'ai lu ta source, mais elle fait environ 80 pages, n'hésites pas à me montrer le passage exact :) Tu as raison sur le fait qu'il il est en plus interdit de prélever automatiquement le loyer sur le compte du locataire. Mais ça n'autorise pas pour autant à imposer un moyen de paiement.

Je te mets ici une deuxième source, plus claire que la première peut être :

https://www.dossierfamilial.com/immobilier/locataire/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-81640

Par conséquent, le bailleur, ou son mandataire, ne peut obliger le locataire à user de ce mode de paiement. Le locataire doit avoir le libre choix de la manière dont il s’acquitte de son dû.

La seule obligation légale qui pèse sur le locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Peu importe le moyen qu’il utilise pour ce faire. De surcroît, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande (article 7 a de la loi précitée de 1989).

Soit dit en passant, ça me semble tout de même assez logique ...

Je serais très curieux de voir qui que ce soit prononcer une résolution du bail parcequ'un propriétaire refuse d'encaisser une somme d'argent donnée par chèque.

En résumé, tu peux toujours le demander, mais il me semble utile que tu saches que ça n'a pas la moindre validité et qu'un locataire aura vite fait de s'en rendre compte, ce qui peut te décrédibiliser.

Cela sera d'autre part impossible à faire valoir devant une quelconque procédure de justice. Le locataire est tenu par contrat de te payer à date. Tu ne peux pas plus exiger contractuellement un virement qu'un paiement cash.

@Nolwenn Cochet ,

Je ne comprends pas ta question. L’intérêt de Visale est justement que tu n'as aucun document à leur envoyer, dans la mesure ou le locataire à envoyé les document requis, vérifiés par Visale. je ne leur ai jamais envoyé le moindre document de mon coté :)

Merci @Gaël.

Moi c'est séismes et inondations. Je ne vois pas pourquoi ça changerait du jour au lendemain.

Ce qui me chiffonne c'est la date de validité, si j'avais vu ça plus tôt j'aurais fait revenir le technicien, d'ailleurs je l'ai fait revenir pour l'électricité car le diagnostic était incomplet. Mais novice, chaque jour je découvre de nouveaux trucs. On ne m'y reprendra pas la prochaine fois !

J'ai surtout peur que la caution me cherche des noises au cas où je voudrais mettre en jeu la garantie. J'ai cru comprendre qu'ils ne demandaient pas à voir les diagnostics, je l'espère ! De toute façon le technicien reviendra pour l'état des risques, mais la date sera postérieure à celle du bail, donc ça fait un peu la fille qui signe le bail et ensuite s'inquiète des diagnostics, c'est moyen.

@Nolwenn

Pour te répondre sur la validité des documents, je t'avoue qu'on les a fournis tels qu'ils nous ont été remis lors de l'achat (donc au nom de l'ancien proprio). Pour nous, l'essentiel était surtout de fournir un logement sécurisé au niveau électricité notamment. Pour les séismes, nous sommes en zone sismique et effectivement ce n'est pas un papier à jour qui y changera quelque chose.

@Grégory

J'aurai une question sur Visale, toi qui as mis en jeu la garantie (au téléphone quand je les appelle j'ai droit à des informations contradictoires).

Qu'est-ce que tu envoies comme papiers :

- le bail, ok

- la notice d'information avec droits et devoirs des parties, ok

- la copie du commandement de payer, ok

- ton rib, ok

- la répartition des charges, ok

Mais, envoies-tu aussi :

- les diagnostics techniques ?

- le règlement de copropriété ?

Je viens de m'apercevoir que le diagnostic sur l'état des risques sera périmé d'un jour quand je signerai le bail (peu habituée, je ne savais pas qu'il n'était valable que 6 mois), crois-tu que je devrais en refaire un pour être sûre d'être couverte en cas d'impayé ? 

(cela dit je trouve ça con, les risques sismiques et le radon ça évolue sur des millions d'années, pas en 6 mois, mais bon).

@Grégory,

Ce qui est interdit c'est d'imposer le paiement par prélèvement automatique. Nous on impose le virement du loyer. La loi le permet :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310

@Gaël ,

Techniquement, tu peux suggérer, tu peux beaucoup insister, mais tu ne peux pas imposer de moyen de paiement.

Un locataire un minium informé, ou ayant accès à internet, le saura ...

Il peut te payer en espèces tous les mois si ça l'amuse. Toute clause contraire indiquée dans le bail, y compris celles qu'imposent certaines assurances, est caduque.

Plus grave, elle fasse les rapports dès le départ en renvoyant une mauvaise image.

Un peu comme le commerçant qui te dirais "Je prends que du cash, remballe ta CB", alors même que lui a le droit de le faire pourtant ^^

La source :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214

Le détail :

Mode de paiement

En pratique, le paiement du loyer est le plus souvent mensuel. Si tel n'est pas le cas, le locataire peut l'exiger.

Le locataire peut par ailleurs régler son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 €).

En revanche, le bailleur n'a pas le droit d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer.

Par ailleurs, il est interdit au propriétaire de prélever ou faire prélever directement les loyers sur le salaire du locataire même avec son accord.

Je suis en plein dans mes diagnostics, justement.

Je me croyais réglo là-dessus, mais tout d’un coup je me suis posé la question de leur validité : ils ont été faits par l’ancien proprio en février de cette année.

Du coup, j’ai vu que pour l’état des risques, la validité c’était 6 mois. C’est un peu con, non ? La sismicité, c’est permanent ? Le diagnostic a été fait le 19 février, je vais signer le bail le 20 août, soit 6 mois et 1 jour après…

En plus, les diagnostics sont au nom de l’ancien proprio (évidemment, puisque c’est lui qui les a faits), et je viens de voir sur un site que c’était pas tip top. Pensez-vous qu’il faut que je les refasse ? Ca me fait un peu chier, d’autant que si je les refais, ce sera après la signature du bail, du coup…

Salut @Nolwenn

Nous avons signé avec notre deuxième locataire début juillet : l'appart n'est dispo qu'au 01/09 mais il faut toujours, comme l'a dit Gregory, faire signer le bail avant, avec une date d'effet ultérieure et encaisser le chèque de caution (qui sert de garantie aussi pour la "réservation"). Pour la petite histoire, il y a deux ans nous étions dans ta situation : un logement en travaux, une locataire qui le prende nous faisant confiance sur les travaux à venir. Elle a accepté de suite de prendre le bail, de toute façon c'était ça ou j'avais dix personnes qui attendaient (véridique).

Je pense que pour éviter les tracas, il faut être réglo sur la paperasse (même si on trouve ça enquiquinant). Fournir les multiples documents obligatoires (ce qui surprend souvent les locataires d'ailleurs), c'est éviter ensuite des reproches sur ce point. Je suis surpris de la légèreté avec laquelle certains proprios font ça. Il n'y a qu'à voir le notre : on a signé une simple photocopie A4 dégueu recto-verso comme bail, c'est tout ! Ni notice, ni diagnostics, RIEN ! (et au passage, vu l'état de l'installation électrique, s'il nous arrive un pépin, il risque gros !).

Pour le règlement, à toi d'imposer tes conditions en fonctions de tes impératifs. Pour notre première locataire, nous avons laissé le choix du mode de règlement. Erreur ! Malgré notre suggestion de payer par virement (simplicité etc.), la maman nous a envoyé un chèque tous les mois. Ce qui lui a coûté un timbre par mois, et à nous aussi (la banque est à 200 bornes), et les délais en plus pour encaisser. Bref, pour la nouvelle locataire on a imposé dès le départ le virement bancaire.

Oui c'est ce que j'aurais dû faire, mais je pataugeais un peu, je pensais prendre la caution des parents et je voulais qu'ils soient là pour éviter de le faire par correspondance (habitent très loin), et puis finalement le fait de réserver sans garantie, m'a permis de prendre la caution Visale :-)

Je vais exiger un paiement du loyer le 5 du mois (la môman me proposait le 10, euh comment dire...).

Poser mes conditions, quoi.

Tu t'en rendras compte à l'avenir, mais ne réserve rien, pour personne.

En tout cas pas sans garanties.

Si réservation il y a, ma méthode est la suivante :

- Rédaction et signature d'un bail en bonne et due forme pour le locataire, avec une date indiquée de prise d'effet du bail à la date voulue.

- Prise et encaissement du dépôt de garantie.

Le jour de l'entrée dans les lieux :

- Redaction de l'état des lieux

- Récuperation de l'assurance multirisque

- Encaissement du premier loyer

- Remise des clés

Celui qui refuse de payer un dépôt de garantie en avance, qu'il aille voir ailleurs.

Soit il n'est pas bien sur de lui et il pense que je vais assumer seul le risque de ses changements d'humeurs . Donc ciao. Soit c'est une cloche qui doit attendre pile poil le début du mois pour avoir péniblement un mois de loyer d'avance. Donc ciao aussi.

Jamais personne n'a changé d'avis :) Si c'est le cas, pas de problème, il n'a qu'à résiler le bail. Il y a un mois de préavis équivalent au mois du dépôt de garantie.

Oui c'est ce que je me dis aussi. Si ça se passe mal, c'est "bon, soit l'appartement vous convient et vous le prenez, soit il ne vous convient pas et vous allez ailleurs". J'avoue que ça me ferait bien ch*** car ça fait 1 mois que je lui ai réservé l'appart'. En même temps, j'avoue que j'ai légèrement sur-évalué le loyer (je ne suis pas en zone tendue), et je ne pense pas que je relouerais facilement à ce prix-là.

Mais bon, ses parents, dans leurs mails, me font un peu penser aux parents d'élèves ultra-procéduriers auxquels j'ai affaire toute l'année : cela se lit entre leurs lignes, même si ce n'est pas explicite. Heureusement, je suis habituée et je sais quel comportement adopter. :-)

Si il pousse le bouchon un peu trop loin, tu peux toujours lui dire, qu'il n'est pas obligé de signer, et qu'il y en a 17 qui n'attendent qu'une chose : LOUER TON APPART ! Ça va un moment la pression ... jusqu'à present ce sont les proprios qui morfflent avec les licataires , donc , ne te laisse pas impressioner tout journaliste qu'il est ! 

Alors je peux pas dire que le locataire me mette super à l'aise (pose plein de questions parfois un peu... bref), prend des notes (en même temps, il est journaliste, il a l'habitude), donc en vis-à-vis, j'ai été un peu désarçonnée. Par contre par mail, j'ai été ferme.

Signer le bail, ça n'est pas tellement le plus compliqué Là où tu sauras si tu veux continuer ou pas, c'est quand tu seras confrontée aux emmerdements classiques et normaux d'un bien donné en location.

Outre les légers retards de loyers et autres dégâts des eaux imprévus, ce sont surtout les rapports humains qu'il faut apprendre à gérer pour être tranquille.

Les rapports propriétaires / locataires sont du même ordre de complexité que les rapports patrons / employés.

Celui qui a le plus de pouvoir ou de capacité de nuisance sur l'autre n'est pas forcément celui qu'on imagine :)

Il y a un juste milieu à trouver entre "trop sympa" et "trop rigide".

C'est la clé de tout.

Il faut qu'on t'aime bien au point d'avoir peur de te déranger en cas de petit problème et qu'on te sache assez ferme pour ne pas s'amuser à faire n'importe quoi.