Grégory,

Aujourd'hui j'ai rappelé Visale, et le gars que j'ai eu m'a dit tout le contraire de ce que m'avait dit sa collègue. A savoir, si le locataire a un impayé pendant les 3 premières années, on ne nous renouvelle pas Visale car le locataire n'est pas fiable.

J'ai donc demandé : si le locataire paie pendant 2 ans, mais arrête au bout de 2 ans, finalement, on n'est couvert par Visale que 1 an ? Le gars m'a répondu que oui, parce que du coup, ils ne renouvelleraient pas le contrat. En fait, Visale n'est valable en cas de renouvellement de bail, que si le locataire a bien tout payé pendant 3 ans.

Ce n'est pas ce qu'on t'avait dit, à toi ? Moi je suis un peu sur le c**, car sa collègue m'avait dit que c'était 36 mois, que si le locataire ne payait plus au bout de 2 ans, c'était 36 mois à compter de là...

Aurais-tu des informations contradictoires ?

Nolwenn c'était il y a 27 ans, cela me rajeunit hein. Mais la saisie sur salaire fait au tribunal de petit instance de Lorient cela te responsabilise. Tu vois j'ai toujours dit à mes enfants si ils ne pouvaient plus payer le loyer ils donnaient leur préavis de 3 mois, nous on payait. Et basta, ils ont toujours payé rubis sur ongles.

Même pour acheter une maison ?

Moi, pour chacun de mes deux achats, ni garant ni saisie conservatoire...

J'ai lu attentivement votre discussion , je comprends les vérifications, par ex mon fils déménage souvent pour le travail, et il paye son loyer et un truc qui serait bien c'est lorsqu'un locataire est sérieux , une lettre de recommandation du propriétaire serait rassurant , quitte à passer un coup de fil pour s'assurer que cette recommandation ne soit pas fausse.

Un copain de mon fils a fourni de fausses feuilles de paye de ses parents pour un appart .

Moi je sais que j'en ai marre d’être caution de mes enfants, sur pour 3 il y avait du mensonges , mes enfants ont toujours été sérieux en payant leurs loyers.

Quand nous avons acheté notre première maison, il nous fallait un garant ou une saisie sur salaire, on a préféré la deuxième solution , au moins on ne devait rien à nos parents

Après Visale n'a que 2 ans, finalement. Donc pour l'instant, aucun bailleur n'a reçu la totalité des 36 mois couverts. Mais effectivement, 3 ans ça couvre largement le temps d'expulser le locataire, en général c'est plutôt 2 ans.

Oui, Visale a changé.

A présent 36 mois d'impayés pleins sont couverts.

Donc si un locataire paie pendant les 12 premiers mois, puis ne paie plus, tu es couverte 36 mois à compter du premier impayé.

S'il paye un mois de temps en temps, ces mois ne sont pas décomptés des 36 mois indemnisés.

Pour le dire plus simplement, le montant couvert par Visale = Loyer x 36.

Dans tous les cas, une procédure sera lancée et menée à terme. Qu'il paye de temps en temps ou pas.

Cette procédure durera difficilement plus de 3 ans, bien que ça soit éventuellement possible.

Mais aucune assurance/garantie/garant n'est parfait dans ce genre de cas. Ça fait partie des risques (très modérés) encourus.

"Si tu veux prendre la mer, sans jamais prendre le risque de chavirer, alors n'achète pas un bateau.

Achète une île."

- Marcel Pagnol -

J'ai eu des sueurs froides hier. Sur tous les sites, c'était écrit que Visale ne fonctionnait que pendant les 3 premières années du bail. Donc, si le locataire arrête de payer 1 mois avant les 3 ans, on l'a dans le cul. Finalement, ça a changé au mois de mai, maintenant c'est 36 mois, sur la totalité du bail, renouvellement compris. J'ai donc téléphoné pour me faire expliquer de vive voix ce qu'il en était de la procédure d'expulsion si le locataire a des impayés, mais pas en continu. Par exemple, il paie 3 mois par-ci, puis ne paie plus pendant 6 mois, puis repaie, etc. Impossible alors d'engager une vraie procédure d'expulsion, puisqu'il finit toujours par payer. Mais une fois que les 36 mois couverts sont échus... Aucune assurance privée n'acceptera de prendre la relève. Bon, peut-être que je me prends trop la tête, j'ai toujours des scénarios catastrophe. En plus, ce locataire me paraît honnête, bien dans ses baskets, il bosse en alternance dans un journal local de bonne réputation. Mais forcément, avec tous mes proches qui me disent "Qwââââ ? Tu te lances dans l'investissement locatif ? Et les impayés, tapapeur ?" Ca n'encourage pas à être rassuré...

Tous mes locataires éligibles perçoivent l'APL.

Je n'ai absolument rien fait de spécial, encore moins diminuer le loyer ^^

Je sais qu'il existe des "logements conventionnés" mais je n'ai jamais cherché à comprendre en quoi cela consistait.

tout le monde touche les APL, parfois même pour les logements qui n'existent même pas ... Ils ne vérifient rien, il suffit d'avoir une boite aux lettre pour réceptionner leur courrier et il paient aveuglément.

(Enormément de magouilles à ce sujet d'ailleurs)

D'après ce que j'ai vu sur plusieurs sites, seuls les logements conventionnés APL y sont éligibles, il faut que le bailleur s'engage à des trucs précis (je n'ai pas bien compris). Si le logement n'est pas conventionné, ce n'est pas l'APL mais l'ALS ou l'AI, c'est la même chose mais pas le même nom. Tes locataires perçoivent l'APL ? Et tu n'as pas fait de démarche particulière pour que tes logements soient conventionnés ?

Si ton locataire perçois les APL, tu dois en demander le versement direct. C'est impératif.

Tu pourras le faire quand tu lui signeras l'attestation dont il aura besoin pour les toucher.

À ma connaissance, il n'y a pas d'exigence particulières pour qu'un logement soit éligible aux APL.

Bon, j'ai une dernière question concernant Visale.

Je vois un truc sur leur site, qui ne me paraît pas très clair.

Si le locataire perçoit la CAF, le bailleur est-il obligé de demander que cette aide lui soit directement versée ?

Moi, je n'ai pas conventionné mon logement APL car il faut répondre à des critères très stricts (loyers peu élevés, etc). Mais mon locataire touchera la CAF, même si ce n'est pas l'APL.

Après, j'ai déjà vécu dans un studio tout pourri, mais vraiment : humidité, fuites d'eau, un froid glacial en hiver et une facture edf qui a explosé (malgré l'inefficacité du chauffage). J'avais été bluffée au moment de la visite, en juillet : studio tout propre, "refait à neuf", en fait le proprio avait caché la misère. J'ai dû vivre 2 ans avec une fuite d'eau qui venait du plafond (j'en avais ras-le-bol de déménager). C'est vrai que c'était un tout petit immeuble, avec un turn over incroyable, donc pas d'habitants "stables".

Là où j'ai acheté, c'est un immeuble dont les gros travaux ont été faits récemment. Et il y a un cabinet infirmier sur le palier, je pense que c'est un gage de bon entretien.

Surtout que celui-là a eu le coup de coeur ! Il a accepté la transition meublé --> vide, c'est même lui qui m'a recontactée quand j'ai republié une annonce mais pour la location vide. Il a tous les meubles à acheter + loyer le plus cher du quartier pour un T2. Je crois que papa-maman ont les moyens (9000 balles d'impôts sur le revenu, car ils m'avaient envoyé leur dossier pour la caution solidaire).

J'ai bien conscience que quand il partira, je ne pourrai peut-être pas relouer à ce prix. Sauf si je fais l'isolation des sols entre les deux locataires (c'est dans mes projets) et que j'augmente la performance énergétique.

Tu peux dormir tranquille.

S'il y a des bâtiments, c'est que des gens y habitent.

Aussi longtemps qu'il y a des habitants, un appartement se louera.

Peu importe que ton appartement plaise ou convienne à toute la ville, il ne te faut qu'un seul et unique locataire ;)

Comme c'est le 1er, je suis évidemment stressée. Je sais que la zone est humide, que ça moisit facilement, alors si ça se trouve, l'hiver c'est invivable. Pourvu que non !

C'est à toi de voir bien sur.

Disons que louer à l'année implique moins de rentabilité, mais aussi moins de gestion au jour le jour.

Ta rentabilité est bonne, indépendamment du type de bail que tu choisis.

C'est un investissement sympa :)

Merci pour les calculs ! Ah oui quand même, pour les impôts ! Bon, c'est le prix de la tranquillité. De toute façon, ça aurait été le prix des meubles (éventuellement à remplacer entre chaque locataire pour l'électroménager). Enfin, j'ai payé mon logement 40 000 euros, et je suis sûre que dans 20 ans, il en vaudra le double (le quartier est en pleine rénovation).

J'ai quand même eu une chance incroyable de pouvoir le louer 370 (il y a 20 euros de charges), dans ce quartier ça tourne plutôt autour de 330-350. En plus, je n'ai pas eu d'autres réponses à mon annonce.

Pour info.En vide, tu paieras (en gros): 390€ (ton loyer) x 12 = 4680€- abattement forfaitaire 30% = 3276€ 3276€ = base taxable. Ton imposition : 3276€ x 17.2% (CSG) = 563.47 €+3276€ x "taux marginal d'imposition" = 655.20€(je ne connais pas le tien, on prendra une moyenne de 20%) Total = 1218.67€ par an (ou un peu plus/un peu moins selon ton taux marginal d'imposition) En meublé, l'abattement est de 50%.Dans ce même exemple, tu aurais payé 870.48€ (base taxable = 4680 x 50% = 2340) En meublé sans abattement, au réel, en te penchant sur ta compta et en faisant les bons choix ...Tu aurais payé 0.00€, pendant 3 ou 4 ans sans problème. Voire plus, selon les cas. Dans l'investissement locatif, l'argent ne se gagne pas sur la qualité de la pose de la tapisserie, ou l’équerrage des murs.Il se gagne dans les livres de comptes.

Le plus important c'est la gestion.

Si tu dois consacrer du temps à quelque chose, c'est là qu'il faut te concentrer en priorité absolue. Le but d'un investissement locatif ça n'est pas d'être loué, c'est d'être rentable.Comme n'importe quel placement :)

Cela coûte beaucoup beaucoup moins cher à l'état de risquer un impayé que de construire des logement sociaux. Le taux moyen des impayé en France est de 2%.

Il doit être un peu plus élevé sur des locataires précaires, mais cela reste modique.

Ces locataires qui ont du mal à louer sont un puit sans fond d'aides sociales.

Certains sont logés à l'hôtel pour un coût exorbitant, par exemple.

Il faut bien les loger, d'une manière ou d'une autre.

Ça n'est pas uniquement de la philanthropie, c'est un raisonnement comptable qui se tient, sur fond de bons sentiments. (Cf. Airbnb).

Sur Visale, TOUT type de locataire, de contrat et de revenus sont acceptés :

- CDI / CDD / CDD période d'essai / Alternance / Etudiant / Promesse d'embauche !

- Revenus salariés, APL, AAH, Alocations familliales ...

Et le plus beau, c'est que tu ne prends pas le moindre risque.

Si le dossier n'est pas valable, c'est Visale lui même qui le rejette et ne donne pas son accord. Ca n'est pas ta responsabilité.

Si ils donnent leur accord, tu es certaine que tu es couverte.

Grégory, juste pour confirmer : la garantie Visale fonctionne bien pour les locataires, donc en alternance, qui gagnent environ 1000 euros par mois (loyer de 390 euros) et qui sont en CDD ?

Ce qui me paraît bizarre, c'est que l'Etat accepte de prendre un risque aussi important.

C'est aussi ce que je me disais. Puis j'ai trouvé des trucs louches sur des sites officiels, qui n'allaient pas dans le bon sens. Par précaution, je préfère louer en vide (pour l'instant).

Dis, je ne vois pas le rapport entre la possibilité de loueur meublé et être fonctionnaire ...

Les LMNP (non professionnels donc) ne sont pas professionnels, par définition.

D'autre part, ça n'a fiscalement rien à voir entre la location vide et meublée en terme d'imposition à payer :)

Bon, je viens de m'inscrire sur Visale.

J'ai envoyé un mail à mon futur locataire avec le lien, pour qu'il s'inscrive.

Alors, quand même, je suis mal à l'aise.

Ce locataire, au début, avait répondu à mon annonce "location meublée", car je voulais louer en meublé. Puis j'ai découvert que je n'avais pas le droit (fonctionnaire, etc). Donc j'ai recontacté le gars pour lui dire que je louais en vide. Et il a été d'accord pour louer en vide. Ses parents m'ont envoyé toutes leurs pièces (fiches de paie, etc), pour la caution. En plus, on a eu du mal (ça buggait).

Et maintenant, je lui dis que les garants ne sont plus nécessaires.

Il va me prendre pour une demeurée.

Bon tant pis.

Les deux sont possibles.

Ceci dit, à moins d'être insalubre, tout ou presque est éligible aux APL).

Visale, c'est la paix dans le monde.

Crois moi, j'ai deux impayé en cour de locataires qui n'ont jamais payé un centime depuis leur entrée dans les lieux.

Je déclare mes impayés en ligne le 2 du mois, je suis payé entre le 5 et le 7.

Pendant ce temps, ils sont convoqués au tribunal et tout ce qui s'en suit, je ne m'en occupe absolument pas.

La seule limite de Visale est qu'elle ne prend pas en compte les dégradations locatives.

Ceci dit, quad tu lis les petites lignes des contras qui la prenne en compte, tu réalise vite qu'il est impossible de la faire jouer.

Entre les délai interminable à respecter, les délai de l'assureur pour accepter ton devis, les délais pour le traiter, la vétusté appliquée et le plafond des travaux ... Le manque à gagner en laissant vide aussi longtemps dépasse toujours la somme qu'il pourraient bien verser.

Merci beaucoup Grégory. Je ne connaissais pas Visale. J'ai commencé à regarder ça. D'après ce que j'ai compris, le logement ne doit pas être conventionné APL ? Bon ça tombe bien alors :)

Salut Nolwenn,

C'est un sujet très important et aussi un de ceux que je préfères.

Pour moi, c'est très simple :

Je me fous complètement de savoir qui est le type, ce qu'il gagne, ce que font ces parents ou s'il est PDG de Nestlé.

Un locataire qui ne paie pas, ce sont des loyers qu ne rentrent pas et une procédure très très coûteuse et longue à ma charge. Donc, même si je devais louer à mon père, j'assurerais le loyer.

Il y a de multiples raisons de ne pas payer qui ne sont pas toutes liées à la volonté délibérée d'escroquer le propriétaire : Le maçon qui se casse une jambe et ne peut plus aller travailler, le commercial bien payé qui perd son permis et son emplois au passage, le type licencié économique par sa boite.

Ça n'est pas toujours leur faute, mais ça n'est pas le problème non plus.

Donc, j'assure. Voilà le premier point.

Pour répondre plus précisément à ta question, il existe 3 types d’assurance loyer impayé :

- La GLI (Garantie des Loyers Impayés) : assurance privée, que tu trouveras ici :

https://www.gerancecenter.com/Loyer_Impaye.htm

Coût relativement modique.

Pas de délai de carence (paiement dès le 1er impayé)

- Visale, assurance gérée par l'état et Action logement. ici: www.visale.fr

Entièrement gratuite.

Pas de délai de carence (paiement dès le 1er impayé)

Réservé aux moins de 30ans et/ou situations "précaires"

- Les autres (assurances des banques/assureurs "classiques")

Cout et conditions variables, délai de carence variables, exceptions de paiement variables.

Voilà ce que précise le contrat GLI par exemple :

" Le recours à une Caution solidaire est strictement incompatible avec la souscription au présent Contrat, sauf lorsque tous les titulaires du bail sont étudiants ou apprenti. Une Caution solidaire ne peut excéder deux personnes pour chacun des locataires signataires et titulaires du bail "

Par expérience, si tu souhaites toute de même ajouter un garant, voilà ce qui va se passer :

On te laissera souscrire et payer) gentiment, sans rechigner.

Le jour de la déclaration de sinistre, on te demandera le dossier complet du locataire.

On verra écrit "alternance" et on te répondra que ça n'est pas "apprentissage", pour mieux te coller une déchéance de garantie dans la tronche.

en te laissant libre de les attaquer en justice si ça t'amuses.

Ce que je te conseilles, sans hésitation : Prend un contrat Visale.

1/ C'est 100% gratuit.

2/ Ça prend en charge 3 ans plein d'impayés + tous les frais de justice/expulsion et la prise en charge de la procédure/avocat (j'en ai 2 en cours)

3/ Le paiement à lieu 3 à 5 jours après déclaration de l'impayé et pas au lance pierre ou au trimestre.

4/ C'est une garantie d'Etat, tu seras toujours payée.

5/ C'est Visale qui vérifie les documents et leur validité et c'est eux qui assument cette responsabilité, pas toi. (comme partout ailleurs)

Dans ces conditions, le garant est absolument inutile. Il est même un frein à vrai dire.

S'il faut se retourner contre 3 ou 4 personnes, ça n'en sera que plus long et pénible.

Ca ne changera d'autre part pas le problème e base qui est de faire dégager le locataire, ce que Visale fera pour toi.

Pour souscrire un contrat Visale, ton locataire a juste à s'inscrire gratuitement.

Il rempli les quelques informations demandées et envois quelques documents (CNI, contrat d'apprentissage) par l'intermédiaire du site.

2 à 3 jours plus tard, il reçoit un numéro d'accord qu'il te communique.

Tu saisis le numéro das ton espace Visale.

Et voilà, loyers couverts !

La gestion en cas d'impayés et tout aussi simple, contrairement aux autres assurances (envois de tout le dossier, vérification de sa validité par l'assureur à ce moment là, paiements au trimestre, etc ...)

En espérant t'avoir aidé un peu,

Je te souhaite une belle journée,

Gregory